什麼是壓力測試？為何它曾是買樓的「隱形門檻」？
對於許多準業主而言,「壓力測試」這四個字,就像是申請按揭貸款時必須跨過的一道高牆。即使您已經儲備了足夠的首期,如果無法通過這項測試,銀行的大門依然可能對您緊閉。那麼,這個曾讓無數置業者頭痛的壓力測試,究竟是什麼？
簡單來說,壓力測試（Mortgage Stress Test）是金融機構（主要是銀行）用來評估按揭申請人還款能力的一種風險管理工具。它並非考驗您當下的還款能力,而是模擬一個「未來更壞的經濟情境」,看看在那個情境下,您是否依然能夠穩定地償還貸款。
💡 專家比喻：財務的「消防演習」
您可以將壓力測試想像成一場財務上的「消防演習」。在風和日麗的日子裡,沒有人會覺得消防通道有多重要。但一旦火災發生,這條通道就是生命的保障。同樣地,壓力測試就是在您財務狀況良好時,模擬未來可能出現的「火災」——即利率大幅上升,確保您的財務狀況有足夠的「消防通道」來應對,避免陷入斷供的危機。
這項措施的核心目的有二：
- 保障借款人： 避免借款人因過度借貸,在未來利率上升或收入減少時,陷入財務困境,甚至失去安樂窩。
- 穩定金融體系： 降低銀行因借款人違約而產生的壞帳風險,從而維持整個金融體系的穩定。
因此,在過去,無論您是首次置業還是投資老手,通過壓力測試都是申請按揭的必要條件。然而,這個行之有年的「緊箍咒」在2024年迎來了重大變革,我們稍後會詳細探討。
深入剖析：壓力測試如何計算？（舊制全攻略）
雖然香港金融管理局（HKMA）已宣佈暫停壓力測試,但了解其計算原理,對我們評估自身還款能力依然極具參考價值。這不僅能幫助您理解銀行過去的審批邏輯,更能讓您在沒有「官方標準」的今天,為自己設立一個 prudent (審慎) 的財務安全網。
根據舊有指引,壓力測試主要包含兩個核心部分：
1. 利率壓力測試
銀行的計算方式是,將您當前的實際按揭利率（例如 P-2% 或 H+1.3%）,直接加上2厘（即2%）,作為壓力測試下的「假設利率」。
- 情境模擬： 假設您申請的按揭計劃,實際利率為3.5%。在進行壓力測試時,銀行會用 3.5% + 2% = 5.5% 這個更高的利率來計算您的每月供款。
- 背後邏輯： 這背後的邏輯很簡單,就是模擬未來聯儲局或本港銀行大幅加息後,您的供款負擔會增加到什麼程度。
2. 供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)
計算出壓力下的每月供款後,銀行會將這個數額與您的每月總收入進行比較,這就是「供款與入息比率」。舊制的要求是,在利率加2厘的壓力情境下,每月供款額不得超過您每月總收入的60%。
同時,在沒有壓力測試的基本情況下（即按實際利率計算）,您的每月總供款（包括新申請的按揭及其他所有債務）也不得超過月入的50%。
| 審批情境 | 假設利率 | 供款佔入息比率上限 |
|---|---|---|
| 基本審批 | 當前實際按揭利率 | 50% |
| 壓力測試 | 當前實際按揭利率 + 2% | 60% |
實戰演練：壓力測試計算實例
理論聽起來可能有些複雜,讓我們透過一個具體案例,來看看銀行是如何實際操作壓力測試的。
情境假設：
- 陳先生,首次置業
- 物業價格：HK$800萬
- 申請貸款額：HK$560萬 (7成按揭)
- 還款年期：30年
- 實際按揭利率：3.5%
- 陳先生每月固定收入：HK$60,000
- 每月其他貸款（如車貸）還款：HK$5,000
第一步：計算基本供款佔入息比率
- 按3.5%利率計算,每月按揭供款約為：HK$25,146
- 總債務供款：HK$25,146 (按揭) + HK$5,000 (車貸) = HK$30,146
- 供款佔入息比率：HK$30,146 / HK$60,000 = 50.24%
- 結果：單是第一關,陳先生的DTI已超過50%的上限,理論上已無法通過審批。
第二步：計算壓力測試下供款佔入息比率
- 壓力測試利率：3.5% + 2% = 5.5%
- 按5.5%利率計算,每月按揭供款約為：HK$31,796
- 壓力下總債務供款：HK$31,796 (按揭) + HK$5,000 (車貸) = HK$36,796
- 壓力下供款佔入息比率：HK$36,796 / HK$60,000 = 61.33%
- 結果：壓力測試下的DTI為61.33%,遠超60%的上限。
從這個例子可見,即使陳先生的收入看似不錯,但在舊有的嚴格壓力測試標準下,因為存在其他債務,他將無法成功申請到560萬的貸款。他可能需要考慮減少貸款額、延長還款期（如有空間）、或先清還車貸等方式來滿足要求。
壓力測試暫停！2025年買樓必讀的最新政策影響
了解了舊制度的運作後,我們來看看最重要的部分——政策的轉變。
在2024年2月28日,香港金融管理局（HKMA）投下了一枚重磅炸彈,宣佈：在銀行物業按揭貸款業務的審慎監管要求中,暫停實施利率壓力測試要求。
這意味著什麼？簡單來說,上文提到的「假設利率+2%」以及「供款佔入息比率不超過60%」這兩項核心壓力測試要求,暫時不用遵守了。
🔥 政策核心變動：
現在,銀行審批按揭,主要只會看第一道防線,即「基本供款佔入息比率」。對於自用住宅物業,這個比率依然維持在50%。這無疑是為市場鬆綁,大大降低了上車的門檻。
新政策對置業者的影響：
✅ 好處 (Pros)
- 上車門檻降低： 以剛才的陳先生為例,在新政策下,銀行不再需要進行壓力測試。雖然他50.24%的基本DTI仍然略高於50%,但只要他能稍微降低貸款額或清還部分債務,使DTI降至50%以下,就有機會獲批。相比舊制,過關難度大幅下降。
- 可借貸金額增加： 對於收入不變的申請人,由於毋須再滿足更嚴格的壓力測試要求,其能夠承擔的最高貸款額理論上會有所提升。
- 換樓鏈更順暢： 對於需要先買後賣的換樓客,或本身已有按揭在身的投資者,暫停壓力測試也減輕了他們申請新按揭的壓力。
❌ 風險與注意事項 (Cons)
- 潛在風險增加： 壓力測試的原意是保護借款人。取消了這道「護城河」,意味著借款人需要更強的自我風險意識。若未來利率顯著回升,部分「踩界」上車的業主可能會面臨沉重的供款壓力。
- 銀行審批或更審慎： 雖然金管局暫停了統一要求,但銀行作為商業機構,仍有自身的信貸風險評估。對於收入不穩定、信貸紀錄欠佳或從事高風險行業的申請人,銀行仍可能採取更審慎的態度。
- 切忌「借到盡」： 新政策給予了彈性,但不應視為「放縱」。借款人應避免將自己的借貸能力推到極限,必須為未來的利率波動和生活中的突發事件預留緩衝空間。
取消壓力測試後,我應該如何評估自己的還款能力？
政策的放寬,實際上是將風險管理的責任,從監管機構部分轉移到了置業者自己身上。這要求我們變得更加精明和審慎。以下是幾項實用的自我評估策略：
💡 自我模擬壓力測試：做自己的財務守門人
官方不考,不代表自己不能考。這是一個負責任的準業主應該做的功課。您完全可以利用網上的按揭計算機,為自己進行一次「DIY壓力測試」。
- 計算基本供款： 輸入您的預計貸款額、年期和當前最優惠的市場利率,得出每月供款額。
- 進行壓力模擬： 將利率手動增加1.5%至2%,再次計算每月供款額。這個數字就是您在未來加息週期中可能需要面對的負擔。
- 評估結果： 問問自己,在壓力情境下的供款額,您是否依然能夠輕鬆負擔？是否會嚴重影響您的生活品質？如果答案是否定的,您可能需要重新考慮您的置業預算。
📊 優化你的債務與收入結構
即使沒有壓力測試,50%的DTI上限依然存在。想順利獲批並保持財務健康,優化債務和收入至關重要。
- 減少無抵押貸款： 在申請按揭前的3-6個月,盡量清還高息的信用卡結欠、私人貸款或汽車貸款。這些債務會直接蠶食您的DTI額度。
- 整合及申報所有收入： 如果您有穩定的兼職、副業或租金收入,確保有文件證明（如報稅紀錄、合約、銀行入賬紀錄）,並向銀行申報,這能有效提高您的總收入基數。
- 考慮增加擔保人： 如果自身收入不足以通過DTI要求,可以考慮邀請信貸紀錄良好且收入穩定的直系親屬（如父母、配偶）作為按揭擔保人。但請注意,擔保人的債務和收入也會被一併計算。
📞 善用專業資源：按揭經紀與理財顧問
在資訊繁雜的市場中,尋求專業意見能為您節省大量時間和精力,並避免走彎路。
- 按揭轉介/經紀： 他們熟悉各家銀行的最新按揭產品和審批準則,能根據您的個人情況,匹配最適合的銀行和方案,並協助您準備申請文件,提高成功率。
- 理財顧問： 他們可以從更宏觀的角度,為您的整個置業計劃和家庭財務狀況提供全面的規劃建議,確保置業決策符合您的長遠理財目標。
FAQ 常見問題
- Q1: 暫停壓力測試是永久性的嗎？
- A: 不是。金管局使用的是「暫停」措辭,意味著這是一項逆周期措施。當未來經濟環境或利率走勢發生變化時,監管機構有權重新引入壓力測試。因此,置業者不應將其視為永久性的政策改變。
- Q2: 我是自僱人士或收入不穩定,取消壓力測試對我有幫助嗎？
- A: 有一定幫助,因為門檻確實降低了。但銀行對自僱人士或非固定收入者的審批一向較為嚴謹。您需要提供更充足的文件（如過去6-12個月的銀行月結單、公司財務報表、稅單等）來證明您收入的穩定性和持續性。即使沒有壓力測試,銀行依然會嚴格審核您的基本DTI。
- Q3: 如果我剛剛好符合50%的供款與入息比率,申請按揭穩妥嗎？
- A: 技術上可以獲批,但財務上存在風險。將收入的一半用於供樓,意味著您的可支配收入將大幅減少,應對突發事件（如失業、疾病）的緩衝能力會很低。專家一般建議,將供款佔收入比率控制在40%或以下會是比較健康的水平。
- Q4: 取消壓力測試後,銀行批核按揭的速度會更快嗎？
- A: 理論上會。由於銀行少了一道計算和審核的程序,處理時間可能會縮短。然而,實際速度仍取決於銀行的內部流程、申請個案的複雜程度以及市場上按揭申請的數量。建議您還是預留充足的時間進行申請。
- Q5: 我應該選擇P按還是H按？這和壓力測試有關嗎？
- A: P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）的選擇,與壓力測試的計算機制本身沒有直接關係,但在評估未來利率風險時非常重要。H按利率波動較大,而P按相對穩定。在目前的加息週期末端或潛在減息環境下,H按可能更具吸引力。但無論選擇哪種,都應利用我們提到的「自我模擬壓力測試」方法,評估在利率上升2%的情況下,您的還款能力如何。
結論
壓力測試的暫停,無疑為2025年的香港樓市打開了一扇機會之窗,讓更多人的置業夢想變得觸手可及。然而,這扇窗外既有陽光,也可能隱藏著風雨。政策的放寬,是對市場信心的體現,但更是對每一位置業者財務智慧和風險管理能力的考驗。
記住,真正的「壓力測試」,並不在於銀行的審批文件上,而在於您未來三十年的財務規劃中。在做出購房這一重大決定前,請務必拋開市場的喧囂,冷靜地為自己和家人做好最審慎的評估。善用工具、尋求專業意見,並為自己的財務未來預留足夠的安全邊際,這才是通往安居樂業之路最穩固的基石。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。