在2025年開春的第一週,美國抵押貸款利率大幅上升,達到了六個月來的最高水平。這一變化使得近期房屋銷售的回升可能只是短期現象,未來房市前景仍然充滿不確定性。根據房貸美(Freddie Mac)最新的數據,常用的30年期固定利率抵押貸款的平均利率從前一週的6.85%上升至6.91%,是自2024年7月初以來的最高水準。而相比去年同期的6.62%,利率依然較高,這使得市場的負擔增加,對於許多購房者來說無疑是一大挑戰。
利率上升與經濟環境的關聯
雖然美國聯準會(Fed)自2024年9月開始啟動貨幣政策寬鬆,並且已經進行了三次降息,但抵押貸款利率卻仍呈現上升趨勢。這一現象反映了抵押貸款利率與美國公債殖利率之間的同步走勢,這使得許多市場參與者對未來的經濟走向感到擔憂。尤其是在總統當選人川普提出的政策,如減稅、提高進口商品關稅和加強移民控制等,市場普遍預期這些政策可能會引發通脹壓力,進一步推高借貸成本。
2024年11月房市短期回升
儘管抵押貸款利率上升,2024年11月的美國成屋銷售量仍大幅上漲,創下八個月來的最高點。這主要是反映了10月和9月簽訂的合同,當時利率尚處於相對較低的水準。這一銷售量的增長顯示出即便在高利率環境下,部分潛在買家仍有強烈的購房需求。預計12月的銷售量可能會繼續上升,但隨著利率的上行,市場的整體活躍度可能會受到限制。
此外,隨著房市供應量的增加,更多的買家進入市場。然而,利率上升同時也可能會讓一些屋主對將房屋放到市場上感到猶豫,特別是在他們需要再度購房的情況下。由於許多屋主目前的抵押貸款利率低於5%,他們更傾向於維持現狀,這使得市場的庫存量進一步減少,對房價形成上行壓力。
利率鎖定效應與房市未來走向
所謂的“利率鎖定效應”指的是許多屋主在過去幾年以較低利率購得房產,當前利率上升使他們不願意將房屋出售,從而減少市場的供應。這一現象可能導致房屋庫存進一步緊張,進而推高房價。對於有購房需求的潛在買家來說,房價的上漲與抵押貸款利率的提高無疑增加了購房的難度,降低了他們的承受能力。
低庫存與高房價的惡性循環
隨著庫存量的減少和房價的上漲,這可能會進一步加劇房市的供需矛盾。在這種情況下,即便是那些有能力承擔高利率的購房者,也可能因為價格過高而難以進行交易。對於許多首次購房者或低收入家庭來說,這樣的市場環境無疑是一個巨大的障礙。
此外,若利率持續上升,未來房市將面臨更大的挑戰。儘管短期內可能會有一些回升,但從長期來看,抵押貸款利率的上漲將對市場需求造成抑制,進一步放緩房市的復甦進程。
結語
總體來看,雖然美國房市在2024年末出現了一定的回升,但隨著抵押貸款利率的上升,未來的市場走向仍然充滿不確定性。高利率對房屋購買者的負擔加重,庫存量減少推高房價,這些因素將繼續影響市場的供需平衡。對於潛在的購房者來說,在這樣的環境下,如何應對高房價與高利率的挑戰,將成為決定是否進入市場的關鍵因素。在這樣的背景下,房地產市場的前景仍然需要密切關注,特別是在美國經濟政策和全球金融環境持續變動的情況下。