高線城市率先穩定,預計2026年中國房市整體回穩

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隨著中國政府明確提出「穩住房市」、「持續用力推動房市止跌回穩」等措施以支持經濟,中國房地產市場在2025年有望迎來一絲曙光。專家指出,明年的「止跌回穩」目標下,政策將加力,預期修復將帶動高線城市房價和銷售率先企穩。

政策推動與市場預期

中國首席經濟學家論壇研究院院長、前央行官員盛松成表示,「從過去幾年發展看,明年房市降幅將進一步縮小,2026年回穩可能性較大」。但開發投資預計會晚半年至一年,而三四線小城市的房價和銷售額在五年內很難企穩。

標普的最新研究報告也預測,2025年中國高線城市將率先企穩,托底全國樓市。後續市場能否維持當前熱度,將取決於城中村改造、商品房收儲等政策的實施時間和效果。低線城市仍將是中國市場穩定的主要制約因素,三線及以下城市的房屋銷售額佔全國商品房銷售額的50%左右。區域需求不足、高線城市購買力虹吸及收儲落地進度較慢,仍是低線城市房市面臨的主要挑戰。

政策轉捩點與支持性措施

過去兩年,中國政府推出各類支持性購屋政策,但「擠牙膏」式的政策不足以支持房市回穩。自今年9月底的政治局會議提出「止跌回穩」以來,政策出現明顯轉捩點。中央政治局會議和中央經濟工作會議均強調「穩住房市」,提出持續用力推動房市止跌回穩,加力實施城中村和危舊房改造,釋放剛需和改善性住房需求。

中國全國住房城鄉建設工作會議指出,將大力實施城市更新,鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅,推進商品住房銷售制度改革,大力推行現房銷售,優化預售資金監管,並支持城市政府因城施策,增加改善性住房供給。

市場前景與挑戰

高盛認為,中國房地產市場沒有快速解決之道,房地產低迷料將在未來幾年持續拖累中國經濟。預計到2025年,房地產行業可能對中國GDP造成2個百分點的拖累,負面影響可能持續至2030年。

凱投宏觀在年度展望報告中指出,地方政府很快能發債回購未售出的房屋,這將有助於推動銷售溫和回升,但房價仍未觸底並可能暫時不會觸底。未來房地產開發投資在可見的未來不太可能增長。

高盛預計會有更多的房地產寬鬆政策,包括房貸利率下調及為地方政府購買住房庫存提供更多資金,中國央行明年料將下調政策利率40個基點,創2015年以來的單年最大降息幅度。

中信證券的陳聰和張全國指出,需求側增量政策可能體現在房貸利率進一步調降、公積金貸款定價下行及個稅貸款利息抵扣額度提升等方向。供給側上則可能體現在專項債收購存量閒置土地加速推進、城中村改造貨幣化安置加力提速等方向。

總結

中國房地產市場在巔峰期曾佔中國GDP的四分之一,過剩的庫存給產業帶來巨大壓力。標普預計若開發商完成目前所有在建建案,存量住房價值將達人民幣93兆元(約13兆美元),相當於去年中國商品房銷售額的八倍。

目前,中國「收儲」進展偏慢,中指院數據顯示,今年以來已有超過50座城市發布收購存量房作保障性住房的公告。但中國央行數據顯示,截至9月底,用於收購存量商品房的3000億元保障性住房再貸款餘額僅增加41億元,總餘額為162億元。

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