世邦魏理仕（CBRE）近日發表《2025年第一季香港商業房地產市場觀點》報告指出，香港甲級寫字樓市場仍面對重大壓力。2025年首季整體甲廈淨吸納量連續兩季錄得負值，空置率升至歷史新高17.5%，反映市場復甦步伐緩慢，租賃需求仍未全面回暖。
商業環境不明朗 企業審慎租賃部署
根據報告，甲級寫字樓首季錄得約24.94萬平方呎的負吸納量，疊加約32.81萬平方呎新增供應，令整體空置率按季上升0.6個百分點，總空置面積達約1,560萬平方呎。雖然總租賃成交量按季上升12%，達85.53萬平方呎，但整體租金仍錄得2.2%跌幅。其中中環區租金下滑3.1%，為一年來最大跌幅，而港島東更按季跌4.1%。
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指出，全球貿易局勢不明朗導致企業審慎應對租賃策略，商業交易量料將維持低位，直至環球經濟前景明朗化。他亦預計，甲廈租金於2025年全年將面對約5%至10%的跌幅壓力。
中小企受惠租金下調 促進升級轉租
儘管市場整體承壓，但租金調整與選擇增加亦促使部分中小型企業由非甲級寫字樓遷入甲廈，帶動一定程度的升級活動。世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事馮慧詩指出，第四季起租賃市況已有初步改善，惟仍受制於整體供過於求的局面。
零售市場回穩 核心街鋪租金續升
在零售物業方面，雖然2025年首兩個月整體零售銷售額按年下跌7.8%，但核心區街鋪租金仍按季上升1%，顯示租賃需求維持穩定。核心區如中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的街鋪空置率介乎5.3%至14.3%，按月變動不大。世邦魏理仕商舖部主管溫運強指出，儘管網購增長，但實體零售仍為企業關鍵策略，預期全年核心街鋪租金有望錄得最多5%的增長。
工業物流市場轉弱 倉庫空置率創25年新高
相比之下，工業及物流物業表現持續疲弱。倉庫空置率首季升至10.1%，為1999年以來首次突破雙位數。租金按季下跌2.1%，並已連續五季下滑。世邦魏理仕工業及物流部主管黎尚文表示，受到全球貿易不確定性影響，租戶普遍持審慎態度，令大宗租賃交易幾近停滯，首季未見單一成交面積超過10萬平方呎的交易。
專家展望：租戶市場仍主導 回升需待宏觀經濟明朗
整體而言，香港商業地產市場仍處於調整期，租戶處於主導地位。甲廈租金壓力與空置率高企成為市場主要挑戰，零售物業雖顯韌性，但消費疲弱對前景構成不確定因素。工業物業則需視乎外貿環境能否改善，方能重拾動力。
隨着政府推動大型活動及旅遊復甦政策持續，加上部分租戶見低吸納，市場有望在中長期逐步回穩。然而，短期內，企業仍將保持審慎策略，租金調整或將持續。