房租上漲成抑制通脹關鍵
美國房租居高不下，已成為妨礙美聯儲（Fed）難以戰勝高通脹的主要原因之一，導致Fed在今年已過半時仍遲遲未降息。儘管市場普遍預期Fed將在今年內降息，但房租市場的持續堅挺使得這一進程變得複雜。
指標利率維持高位
今年前四個月，通脹漲幅停滯，導致5月初Fed貨幣政策會議連續六次按兵不動，指標利率維持在5.25％－5.50％區間。然而，Fed寄望住房成本放緩，最終將推動通脹率接近2％的目標。
經濟放緩推遲，房租成關鍵
市場普遍期待經濟放緩以降低通脹壓力，但這一進程已被推遲。有些分析師擔心，由於房市的動態變化，經濟可能根本無法放慢。房租作為通脹的重要組成部分，其走勢對Fed的貨幣政策決策具有重要影響。
房租在通脹中的角色
近年來，住房在通貨膨脹中發揮了重要作用，因為房價與房租成本上漲幅度如此之大。房租成本占消費者物價指數（CPI）的三分之一和個人消費支出物價指數（PCE）的六分之一左右，是Fed首選的通脹指標。
房租上漲趨勢
從三年前開始，住宅租金（新簽訂的合約租金）飆升，反映出疫情期間對更多居住空間的異常需求、收入強勁增長以及出租或求售餘屋處於歷史低點。根據CoreLogic統計資料，2022年全美一戶家庭的住宅租金大幅上漲14％。
然而，到2024年，儘管租金增速有所放緩，但中位數房租仍比去年同期上漲5.6%，遠高於2015年至2019年的3.3％房屋通脹率。特別是紐約市套房租金大漲25％最為可觀。
房租通脹的滯後性
由於每年只有少數租約到期，市場租金的變化在反映到通脹上具有滯後性。考慮到這一滯後性，Fed官員、華爾街投資人和民營部門經濟學家預計，根據市場租金已經發生的情況，自2022年底以來，房租通脹將放緩。
然而，房租通脹的放緩速度遠低於預期。儘管從一年前的高峰8.2％降至2024年3月份的5.6％，但這一降幅遠低於市場預期。“房租漲幅減緩的速度比幾乎所有人預期的要慢得多”，一位住宅策略主管表示。
通脹與貨幣政策的前景
在疫情之前的10年內，美國核心通脹率略低於2％。為了將通脹率降至這一目標水準，非房屋服務業通脹率必須從現在的3.5％降至3％以下，房屋通脹率必須從5.8％降至3.5％左右。
如果通脹持續走高，Fed官員可能長時間將利率維持在目前的20年最高水準，直到他們看到經濟真正放緩的更多具體證據。因此，房租市場的走勢將繼續成為影響Fed貨幣政策決策的關鍵因素。