中國政府近日推出了多重救市方案，旨在穩定房地產市場，其中一項尤為引人注目的舉措是鼓勵地方國有企業以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。然而，專家指出，當前房地產市場庫存分佈與保障房住宅需求的分佈不匹配，且保障房的租金收入難以覆蓋貸款利息成本。
央行設立3000億元保障性住房專項資金
中國央行於17日宣佈，將設立人民幣3000億元保障性住房專項資金，以鼓勵金融機構支援地方國有企業收購商品房。預計此舉將帶動銀行貸款5000億元，用於支援保障性住房的建設和運營。
專家指出多重問題待解決
微信公眾號“首席經濟學家”18日刊出平安證券首席經濟學家鍾正生和張璐的文章，對這項政策進行了深入分析，並提出幾個待解決的問題。
資金量級可能更大
根據外媒和分析人士的預計，住房去庫存所需的資金可能在人民幣1兆元至5兆元之間。而天風證券的研報顯示，若要將住房去化週期壓縮至18個月以內，大約需要7兆元的資金，接近中國政府今年舉債規模的8成。
庫存分佈與需求不匹配
三四線城市對於“收儲”的緊迫性最高，但保障性住房的需求主要集中在一二線城市。這種供需不匹配可能影響政策效果。
地方政府收支矛盾突出
雖然收購現有未售出的房子用作保障房經營，但其經營收入往往難以覆蓋貸款利息成本。大多數城市的租金回報率不足2%，保障房的租金回報率更低。這意味著地方政府需要承擔額外的財務負擔。
財經媒體觀點：中小城市需求有限
財經媒體“吳曉波頻道”引述財經評論員劉曉博的看法，認為許多中小城市其實並沒有那麼多保障房需求，而且租金回報率較低。因此，地方政府進行此類住房收購可能只是加重財務負擔，而並非具有經濟效益。他認為，只有大城市、超大城市因債務壓力較低，且注重吸引人才等，才有條件和動力進行相關住房收購。
除了資金問題外，地方國企在收購住房過程中如何決定“救誰”、合理定價以及如何防止腐敗等問題也備受關注。這些問題的解決將直接影響政策效果和市場反應。