香港樓市經歷了數年的持續調整,「香港房價崩盤」的憂慮瀰漫市場,加上關於香港房价走势2025的預測眾說紛紜,您是否也感到困惑,不知在2025年應如何部署房產策略？市場氣氛看似悲觀,但政府全面「撤辣」後,成交量一度回暖,利率見頂的預期也為市場帶來一絲曙光。究竟香港樓市前景是會觸底反彈,還是會繼續尋底？
本文將為您深入剖析當前香港房市的真實狀況,從最新的樓價指數、負資產宗數等關鍵數據入手,客觀評估市場現況。同時,我們將為您整理各大權威機構（如摩根士丹利、高盛）的最新預測,並點出影響未來走勢的三大核心因素,讓您一篇掌握2025年香港房價的全貌,無論是自住還是投資,都能做出更明智的決策。
本文核心內容
- 市場現況分析：透過樓價指數、成交量及負資產數據,判斷香港房價是否真的「崩盤」。
- 權威機構預測：整合大摩、高盛等機構對2025年樓市的多空觀點對決。
- 關鍵因素拆解：深入探討全球利率、本地經濟及新樓供應如何影響未來房價。
- 置業策略建議：針對首購族、換樓客及投資者,提供2025年的實用策略。
香港房價真的「崩盤」了嗎？從3大指標看懂2024市場現況
在討論未來趨勢之前,我們必須先立足當下。所謂的「崩盤」,通常指房價在短期內出現劇烈、失控的下跌。那麼,香港目前的市況符合這個定義嗎？讓我們從三個關鍵指標來客觀評估。
最新樓價指數與成交量分析
衡量香港樓價的權威指標——中原城市領先指數（CCL）,自2021年高位回落已超過20%,回到了約2016年底的水平。這無疑是一個顯著的跌幅,讓不少業主身家縮水。然而,從成交量來看,自2024年2月底政府宣佈全面「撤辣」後,一二手住宅成交量曾出現明顯反彈,尤其是一手市場,發展商積極推盤,吸引了積壓已久的購買力。這說明市場並非完全死寂,而是存在「價跌量升」的現象,顯示仍有買家在等待合適的價格入市。這與「有價無市、流動性枯竭」的崩盤情景有所不同。
負資產宗數的警訊
負資產宗數是市場信心的一個重要寒暑表。根據香港金融管理局公佈的數據,負資產住宅按揭貸款宗數在2024年急劇攀升,創下近年新高。所謂「負資產」,是指物業的當前市值低於尚未償還的按揭貸款餘額。
這個數字攀升的主要原因有二：
- 樓價持續下跌：這是最直接的原因。
- 高成數按揭普及：近年來,許多首置買家透過按揭保險計劃（俗稱「波叔plan」）以九成甚至更高的按揭成數上車,這意味著他們承受樓價下跌的緩衝能力非常有限,樓價只要輕微下跌5-10%,就可能陷入負資產。
雖然負資產宗數令人憂慮,但只要業主能維持正常的按揭供款,銀行並不會強制「call loan」（要求提前還款）。目前,按揭拖欠比率仍處於極低水平,顯示大部分業主的還款能力依然穩健。因此,負資產數字雖是警訊,卻未引發系統性金融風險。
政府「撤辣」後的市場反應
2024年2月,香港政府宣佈全面撤銷所有住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）,俗稱「撤辣」。此舉的短期效果立竿見影：
- 成交量急增：壓抑已久的購買力,特別是投資者和非本地買家,迅速重投市場,一二手成交量在3月和4月顯著回升。
- 樓價短暫喘穩：樓價跌勢在撤辣後一度暫停,甚至出現微弱反彈。
然而,政策的刺激效應似乎正在減退。市場的根本矛盾——高利率環境、經濟前景不明朗及龐大的新盤供應——並未因撤辣而消失。因此,市場在短暫亢奮後,再度回歸基本面主導的格局。總括而言,2024年的市場是「有序調整」而非「失速崩盤」。
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2025年香港房價走勢：權威機構多空預測大對決
展望2025年,各大金融機構對香港樓市的看法出現了明顯分歧。究竟是「危」還是「機」？讓我們來看看樂觀派與悲觀派的觀點交鋒。
| 陣營 | 代表機構 | 核心觀點 | 主要理據 |
|---|---|---|---|
| 樂觀派 (觸底反彈) | 摩根士丹利 (大摩) | 預測樓價將在2025年見底回升,可能錄得單位數增長。 |
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| 悲觀派 (持續調整) | 高盛 | 認為樓市調整尚未結束,預計2025年仍有下跌空間。 |
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綜合分析：2025年最可能出現的市場走向
綜合各方觀點,2025年的香港樓市難以出現V型反彈,但同時,在政府已撤銷所有需求管理措施,以及利率有望回落的背景下,再度出現如2023-2024年的急跌可能性也在降低。市場最可能呈現以下幾種走向：
- U型築底：樓價在上半年持續在低位徘徊,消化利淡因素,待下半年減息明朗化及經濟氣氛改善後,才緩慢回升。這是目前較多市場人士認同的看法。
- L型橫行：樓價在尋底後,因購買力不足及供應過多,長期在低位橫行,缺乏明顯的上升動力。
關鍵在於,香港房价走势2025的核心驅動力,將從過去的政策市,轉變為由利率、經濟和供應這三大基本因素主導的市場。
決定2025年香港房市未來的3大關鍵因素
要準確判斷2025年的樓市走向,必須緊盯以下三個宏觀變數,它們將是影響市場天秤倒向哪一方的決定性力量。
因素一：全球利率走勢
由於香港實行聯繫匯率制度,港元利率基本上跟隨美元利率走。因此,美國聯儲局的減息步伐,將直接影響香港業主的供樓負擔。市場普遍預期美國將在2025年進入減息週期,但減息的時機和幅度仍存在變數。如果減息幅度超出預期,香港的銀行同業拆息（HIBOR）將有較大下調空間,從而降低H按的實際按揭利率,刺激買家入市意欲。反之,如果減息步伐緩慢,高息環境將持續更長時間,繼續對樓市構成壓力。
因素二：本地經濟與就業市場
樓市始終是經濟的晴雨表。香港本地的GDP增長、失業率以及股市表現,共同決定了市民的收入預期和財富效應。若2025年香港經濟能重拾增長動力,企業盈利改善帶動就業市場和薪酬增長,市民的購買力及置業信心將得到提振。相反,如果經濟持續疲弱,甚至出現衰退,將會從根本上削弱樓市的需求基礎。
因素三：新樓供應與庫存壓力
這是目前樓市面臨的最大挑戰之一。根據官方預測,未來幾年香港的私人住宅潛在供應量將維持在高位。與此同時,發展商手上已落成但未售出的貨尾單位數量亦不斷累積。龐大的供應和庫存意味著發展商之間將持續存在激烈的競爭,為了去貨,他們可能需要提供更具吸引力的折扣或優惠,這將直接對二手樓價構成壓力。一手市場的定價策略,將成為2025年樓市走向的關鍵風向標。
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FAQ 常見問題
2025年是買房的好時機嗎？
這個問題沒有統一答案,完全取決於您的個人情況和目的。
對於自住首購族：如果您財政狀況穩健,有長期居住需求,並且能找到符合預算和心儀的單位,2025年可能是一個不錯的「尋寶」時機。因為市場上議價空間較大,選擇較多,且利率有望從高位回落。關鍵是做好壓力測試,確保即使利率走勢不如預期,也能應付裕如。
對於投資者：2025年入市需要更謹慎。雖然樓價已回落,但租金回報率是否能覆蓋按揭成本及其他開支是重要考量。在樓價缺乏明顯上升動力前,投資房地產的機會成本較高。建議採取更保守的策略,或專注於有特殊潛力（如北部都會區概念）的區域。
如果房價繼續下跌,我的物業會變成負資產嗎？
是否會成為負資產,主要取決於您買入時的按揭成數。如果您是採用八成或九成等高成數按揭,那麼樓價只要下跌10-20%,您的物業市值就可能低於貸款額,從而陷入負資產。如果您是以較低成數（如五成或六成）上車,則有較大的安全邊際。如前文所述,只要您能準時供款,即使成為負資產,銀行一般不會採取行動。最大的影響是您在轉按或加按融資時會遇到困難。
對於首購族和投資者,2025年有哪些不同的策略建議？
| 對象 | 2025年策略建議 |
|---|---|
| 首購族 (First-time Buyers) |
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| 投資者 (Investors) |
|
總結
總括而言,2025年的香港樓市是挑戰與機遇並存的一年。市場是否會出現所謂的「香港房價崩盤」,目前看來可能性較低,更可能的是一個漫長的築底過程。樓價大幅反彈的條件尚未成熟,但進一步深跌的空間也可能因利率見頂和政策托底而變得有限。
對於所有市場參與者而言,密切關注我們在本文中提到的三大關鍵因素——全球利率走勢、本地經濟復甦力度、以及新樓供應的消化速度——將是做出正確決策的根本。在不確定性中,保持冷靜的頭腦,做好充分的資料搜集和財務規劃,才能在變幻的市況中立於不敗之地。最終,無論您是買家還是賣家,都應基於自身的財務狀況和風險承受能力,來制定最適合自己的房地產策略。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。